第一章 总 则
第一条为了加强淮阴工学院大学生创新创业基地物业（以下简称萧湖双创基地物业）招标合同所要求的各项服务内容和服务标准的监督和检查，全面提高萧湖双创基地物业管理水平和服务质量，为师生提供优美的学习、工作和生活环境。结合《淮阴工学院大学生创新创业基地2018-2021年校园物业服务托管合同》及双创基地实际，制定本办法。
第二条本办法适用于萧湖双创基地物业自查以及双创基地管委会对物业服务质量进行监督检查。
第三条淮阴工学院总务、后勤部门和萧湖双创基地管委会负责监督、管理双创基地物业服务。
第四条萧湖双创基地物业服务检查方式，包括监管部门日常检查、月度检查和季度检查等。
第五条物业服务中标单位可以按照本办法所列检查内容定期自查。
第六条物业服务被检查的负责人应当对月度检查、季度检查结果进行确认，并在记录上签字；拒绝签字的，应当在检查记录中注明。
第二章 监督检查
第七条萧湖双创基地物业服务实施网格化监管，物业公司要明确值班负责人并由其负责内部督查，物业服务人员名单要在楼宇及宿舍等醒目位置公布，接受师生监督。
第八条萧湖双创基地物业服务日常检查由双创基地管委会安排专人每天对照《萧湖双创基地物业服务日常考核表》（见附件1）的相关指标进行抽查。
第九条月度检查表包括《萧湖双创基地楼宇服务月度考核表》、《萧湖双创基地宿管服务月度考核表》、《萧湖双创基地绿化、保洁服务月度考核表》（见附件2-4），每学期开学之初，开展全面检查。
第十条季度检查内容包括基础管理、履约承诺、监管考核、服务整改、服务投诉及加分、扣分、一票否决项等。检查人员应当填写《萧湖双创基地物业服务季度考核表》（见附件5），每年二、四季度开展重点检查，季度检查由萧湖双创基地管委会组织实施。
第十一条萧湖双创基地物业管理中标单位主动、自觉接收萧湖双创基地管委会及淮阴工学院相关职能部门的监督检查。
第十二条季度检查采用不发通知、不打招呼、不听报告、直奔现场的方式，采用“双随机”抽查机制。
第三章 考核结果
第十三条日常检查中发现服务项目不符合服务标准，第一次予以警告，此后再有不符合服务标准则从支付的物业管理服务费中每次扣除100-200元。
第十四条若季度考核平均分低于70分，我校有权扣除该季度服务费用的1%；季度考核平均分低于65分，则扣除该季度服务费用的3%，季度考核平均分低于60分，则扣除该季度服务费用的5%。扣除费用主要用于造成事故或损失的补偿。
第十五条季度考核第一次不合格的限期整改，第二次考核仍不合格的，我校有权无责解除合同。
附 则
第十六条本办法自2018年9月1日起施行。
第十七条本办法由萧湖双创基地管委会负责解释。
附件1：
萧湖双创基地物业服务日常考核表
项目
| 检查内容
| 存在问题
| 处理结果
|
楼宇服务
| 安全管理
| | |
公共卫生
| | |
节水节电
| | |
维修服务
| | |
内部管理
| | |
宿管服务
| 管理与服务
| | |
环境卫生与安全管理
| | |
资产管理与维修
| | |
绿化保洁
| 校园环境卫生
| | |
绿化植物养护
| | |
其他
| |
考核人（签名）： 考核日期 年 月 日
附件2：
萧湖双创基地楼宇服务月度考核表
服务单位：
项目
| 考核
方法
| 检 查 考 核 标 准
| 标准分
| 实得分
|
安全管理
25分
| 现场察看及相关资料
| 1、楼宇实行 24 小时值班制度，做好值班和交接班记录。外来人员进入楼宇必须凭本人有效证件登记，严禁小商、小贩进人楼宇、做好巡查工作。
| 8
| |
2、每周 1次以上安全、消防检查及时消除安全隐患，并做好相关记录。楼宇内无人违章用电、无违章使用明火焚烧杂物的现象。
| 5
| |
3、楼宇内外的疏散通道上无乱停乱放车辆和物品。
| 5
| |
4、制订各类突发事件的处理预案，有突发事件按预案及时处理，并迅速上报相关学院和大学生创新创业基地管理委员会。
| 7
| |
公共卫生
25分
| 现场察看及相关资料
| 1、楼宇内的庭院、走廊、楼梯等公共部位卫生全天保持整洁，做到地面无积水、无杂物、无垃圾、窗户玻璃明亮、无灰尘．
| 5
| |
2、楼宇四周全天保持整洁；做到地面无积水、无瓜皮果壳，道路上无杂物乱堆乱放现象，保持地漏、阴沟等排水通畅．绿化区内做到无杂物、无杂草、无枯草、修剪及时、整齐美观，各项设施完好。
| 5
| |
3、定期灭杀蚊子、苍蝇、老鼠等害虫，做到无滋生源。
| 5
| |
1、4、楼宇外立面保持整洁，无污迹、无乱悬挂、无乱张贴。
| 5
| |
5、楼宇内垃圾做到日产日清，并按要求把垃圾运到垃圾中转站。
| 5
| |
节水节电
10分
| 现场察看及相关资料
| 领导重视、措施得当、管理科学。
| 3
| |
无长流水、长明灯。
| 4
| |
水电设施完好、有节水节电标示。
| 3
| |
维修服务与设备管理
26分
| 现场察看及相关资料
| 1、管理站建立严格的维修和管理制度，配备专业维修人员，维修人员须持证上岗，实行 24 小时值班制度，建立报修档案。
| 6
| |
2、楼宇设施的零修、急修及时完成。
| 6
| |
3、楼宇内的公共财物齐全、无人为损坏；公共部位的照明、安全指示灯和应急灯具必须每天巡查保证完好无缺。
| 6
| |
4、制订维修和管理计划，定期对水电设施和消防器材进行检查、维护并做好记录。
| 6
| |
5、积极配合教学、科研以及其它文化活动的服务工作。
| 2
| |
内部管理
14分
| 现场察看及相关资料
| 1、管理站人员配备齐全、不缺勤、不脱岗、挂牌上岗，持证上岗。
| 4
| |
2、管理站整洁，各项规章制度齐全，岗位责任制度要挂在醒目的地方。
| 4
| |
3、管理站建立、建全各种管理档案。随时供相关管理部门调阅。
| 4
| |
4、态度谦和、主动热情，杜绝和师生争吵的现象。
| 2
| |
合计
| 每季度三次考核平均分
| |
考核部门： 考核人（签名）： 考核日期 年 月 日
附件3：
萧湖双创基地宿管服务月度考核表
服务单位：
项 目
| 检 查 考 核 标 准
| 分值
| 得分
|
管理与服务
30分
| 1、遵守学校的各项规章制度，按规定及程序开展工作；按时公布学校颁发的通知，规定，不得张贴未经学校同意的通知，公告，海报及其它宣传品等。
| 4
| |
2、按合同要求配备工作人员，岗位职责上墙；实行定岗，定责，定人，工作人员必须遵守岗位职责，不得出现工作疏漏；宿舍管理实行24小时值班制度，不得出现无故缺勤，脱岗，空岗现象。
| 3
| |
3、工作人员统一着装并佩戴工作牌；对待老师，学生态度谦和，服务热情；主动接受师生监督。
| 4
| |
4、认真完成学校布置的有关工作，按要求执行，工作到位，态度积极，不推诿，工作中无弄虚作假现象。
| 3
| |
5、管理规范，具备完善的管理体系；建立健全各项工作档案和学生住宿档案。管理台帐，工作记录要求全面，具体，真实；并做好材料上报及归档工作。
| 4
| |
6、能与学生签订入住协议，明确各自的权利和义务。
| 2
| |
7、开展文明宿舍评比活动，经常开展宿舍文化艺术宣传活动；宿舍楼的门厅，楼道，走廊布置突出文化氛围和育人功能。文明宿舍达宿舍总数的20-30%。
| 3
| |
8、对文明离校工作重视，有措施，有规定，有效果。
| 2
| |
9、对学生违纪情况有教育，有记录。
| 2
| |
10、无投诉现象，满意率为85%以上。
| 3
| |
环境卫生与安全管理
40分
| 1、定期开展学生宿舍内的卫生和内务检查，并及时上报相关学院和大学生创新创业基地管理委员会。
| 2
| |
2、楼内走道清洁无垃圾，无积垢，空气清新，地角线无灰尘；墙壁无污迹，无灰尘，无乱贴乱画；天花板无灰尘和蜘蛛网；门窗洁净，玻璃明亮；灯管灯具明亮，目视无灰尘；楼梯扶手，消防箱内外干净无灰尘。
| 5
| |
3、盥洗室地面无积水，盥洗池上下内外无粘垢，无剩饭菜杂物，无蜘蛛网，瓷砖面洁白明亮。
| 4
| |
4、厕所内空气流通，便池无尿垢，瓷砖面洁白，墙面和天花板无灰尘，无蜘蛛网，下水道畅通。
| 3
| |
5、垃圾桶，泔水桶及时清空，桶外壁保持干净，无粘附物，卫生工具在规定地点摆放整齐。
| 1
| |
6、学生住宿房间内空气流通清新，无异味；地面床下无垃圾灰尘；墙壁干净无乱贴乱画；天花板无吊灰，无蜘蛛网；门窗干净，窗玻璃明亮；灯管灯具目视无灰尘。
| 1
| |
7、学生床铺被褥叠放整齐；台面生活用品摆放整齐；室内无乱悬挂物，拉线，设围幔现象；窗台，阳台整洁无杂物。
| 1
| |
8、楼宇周围环境卫生保持好，无乱扔垃圾；墙面干净无乱张贴；自行车摆放整齐。
| 2
| |
9、环境卫生保洁好，定期灭杀蚊蝇，蟑螂，鼠害，做到“四无四净”及时清运垃圾。
| 2
| |
10、定期检查消防设施器材配备，安全通道及标志等情况，制定各类突发事件的处理预案有突发事件发生按预案及时处理并上报相关学院和大学生创新创业基地管理委员会；管理服务人员掌握报警途径以及消防器材的使用方法。
| 2
| |
11、门卫24小时值班，值班记录齐全；来客登记，迟归登记，物品出入登记认真，详细。严谨商贩进入宿舍，施工人员凭证进入，做好巡查工作。
| 4
| |
12、学生无留宿外人及无故迟归情况，对无故迟归现象有教育措施。
| 2
| |
13，管理人员熟悉管区内学生80%以上；宿舍内盗率低于1%，外盗率低于0.5%；无人身伤害和火灾事故，管理人员每日巡视不少于两次。
| 2
| |
14、对于宿舍内的安全用电等制度的执行情况能经常进行检查，能有效禁止违章用火，用电现象，采取措施，消除火灾隐患。
| 4
| |
15、地面，墙面，门窗，门锁，家具无残损；水龙头无滴漏，水箱无长流水，电灯无长明灯。
| 2
| |
16、学生负担的水电费，维修费账目清楚。
| 1
| |
17、管理中融入环保意识，有废电池收集桶。
| 1
| |
18、无投诉现象，满意率达85%以上。
| 1
| |
资产管理与维修
30分
| 1、按合同要求及时对所管理的宿舍资产进行清查与交接；并做好所管理的宿舍资产备案备查工作，配备专业人员，持证上岗。
| 5
| |
2、在受托管理期间，能管理好，维护好学生宿舍的固定资产，保障各项资产的完好，安全和正常运转。
| 3
| |
3、不得将学生宿舍的固定资产随意搬出和外借。
| 2
| |
4、按照合同要求以及《淮阴工学院大学生创新创业基地学生宿舍受托物业公司维修责任范围》，及时处理学生的报修，对损坏的资产进行维修，实行24小时报修制度。
| 6
| |
5、报修手续简便，学生能主动报修；维修及时可靠，返修率低于5%；管理人员对维修有验收，建立报修档案。
| 6
| |
6、对学生人为损坏物品的报修，按成本价维修。恶意损坏的及时通报学生所在学院或大学生创新创业基地管理委员会按相关规定处理。
| 2
| |
7、对合同规定的大修项目及时报修，并按程序办理有关手续。
| 3
| |
8、在资产管理和维修中无投诉现象，满意率达85%以上。
| 3
| |
加分
10分封顶
| 1、在学校的重大活动中有突出表现。
| 5
| |
2、满意率达100%。
| 5
| |
3、为学校节省开支，增加服务项目，受到师生好评。
| 5
| |
4、在学生宿舍的管理中有突出表现。
| 3
| |
5、在学生宿舍管理中有创新。
| 3
| |
6、能主动为学生提供无偿服务。
| 3
| |
扣分
10分封顶
| 1、因乙方原因，导致发生火灾、盗窃等重大责任事故。
| 10
| |
2、服务对象举报并查实的违规行为和服务质量问题。
| 5
| |
3、未能按时落实甲方提出合理的整改要求。
| 5
| |
4、在学校组织的专项检查中检查出的不符合服务要求和标准的问题。
| 3
| |
5、乙方服务工作中存在的其他问题，视具体情况扣分。
| 2
| |
6、满意率低于80%扣5分，低于60%的扣10分。
| 5-10
| |
合计
| 每季度三次考核平均分
| |
考核部门： 考核人（签名）： 考核日期 年 月 日
附件4：
萧湖双创基地绿化、保洁服务月度考核表
服务单位：
项目
| 考核内容
| 考核方法
| 检 查 考 核 标 准
| 标准分
| 实得分
|
校园环境卫生整治
50分
| 道路保洁
| 查看现场
| 早晨7：30之前保证主干道清扫完毕；每天清扫不少于两次。冬天要及时清扫积雪，如遇大雪天气主要道路必须打开一条宽1米的通道，下雨天气要上路作业，大雨、暴雨除外；经常性疏通排水沟、排污沟，保持沟内排水畅通，无积水、无杂物。
| 20
| |
垃圾清运及中转站管理
| 查看现场
| 生活垃圾须日产日清，不能过夜；卫生工具不随处乱放。果皮箱外观干净。每日清掏两次。无蝇蛆、无污迹、无歪斜；必须保持周围环境无垃圾，卫生干净，根据垃圾产量多少及时清运，做到日产日清。垃圾站夏季要经常消毒打药，灭蚊蝇每周至少一次。
| 10
| |
河道保洁
| 查看现场及相关资料
| 保持河道护坡清洁。协调淮安区做好河面清洁，做好水质水情监测。
| 5
| |
灭“四害”
| 查看现场及相关资料
| 做好校园消毒和杀菌工作，必须达到市、区爱国卫生委员会规定的灭杀密度和标准。
| 5
| |
违规广告
管理
| 查看现场
| 及时清理辖区内墙面、楼道、树干、电线杆上的张贴物，未经学校相关部门同意的非法拉、设的横幅、拱门以及张贴物，要及时劝阻并清理。
| 5
| |
室外施工及摊点管理
| 查看现场
| 无施工许可证的施工单位不允许施工，无审批手续的摊点劝其办理许可证，如未办理的给予取缔。
| 5
| |
绿化植物养护
50分
| 整形修剪
| 查看现场
| 美化校园环境，提高绿化水平。根据不同植物品种的不同生长特性观赏效果灵活掌握 即适地、适树、适形、适时。及时处理与公用设施的矛盾；及时捡走草地上杂物，保持草地清洁。清除杂草，保持草坪纯洁度。
| 15
| |
施 肥
| 查看现场及相关资料
| 植物长势良好，春秋季各施肥一次，春以速效肥为主，秋末以复合肥、有机肥为主。
| 10
| |
浇、排 水
| 查看现场及相关资料
| 保证植物正常生长发育、长势良好，根据土壤干湿情况灵活掌握，以保证植物正常生长。
| 10
| |
病虫防治
| 查看现场及相关资料
| 保证植物正常生长发育、长势良好，随时关注植物生长情况，发现病虫害及时喷药杀灭，以免扩散。
| 10
| |
培 土
保护措施
| 查看现场
| 及时扶正、支撑好被风刮倒、刮歪的树木下垂妨碍人们观瞻和活动的枝条；松土除草、防风防寒、人为破坏、机械损伤及盐害防治。
| 5
| |
合计
| 每季度三次考核平均分
| |
考核部门： 考核人（签名）： 考核日期 年 月 日
附件5：
萧湖双创基地物业服务季度考核表
服务单位： 第 季度（ 年 月 -- 月）
项目
| 内 容
| 检 查 考 核 标 准
| 考核办法
| 标准分
| 实得分
|
基础
管理
10分
| 人员配备
| 管理骨干、员工配备符合要求，员工名册及变动情况及时准确提供甲方。
| 查看资料档案
| 3
| |
设备设施
| 配备符合要求，满足实际需要。
| 查看现场
| 2
| |
管理规章
| 制度健全，认真执行，考核到位。
| 查看资料档案
| 1
| |
质量监控
| 制度体系健全，质量监控记录齐全，整改奖惩到位。
| 查看资料档案
| 2
| |
企业文化
| 理念文化、制度文化、行为文化特色鲜明，标识得体规范、服饰统一整齐。
| 查看资料现场
| 2
| |
履约
承诺
10分
| 合同执行
| 积极主动、认真全面。
| 查看资料现场
| 3
| |
服务承诺
| 公布公示服务承诺、全面履行、兑现承诺。
| 查看记载
| 2
| |
ISO9000
| 手册分发每位员工，提供甲方，全面考核到位。
| 查看资料现场
| 3
| |
服务通道
| 公布公示服务联系方式、应急方式，做到畅通及时有效。
| 查看记载
| 2
| |
监管考核
60分
| 考核细则
| 考核评分表（80%）、满意度问卷调查表（20%）
| 现场打分、
问卷调查
| 60
| |
服务
整改
10分
| 整改态度
| 态度端正、及时登记。
| 查看记载
| 3
| |
整改措施
| 雷厉风行、措施得力。
| 查看记载问卷调查
| 2
| |
整改效果
| 效果明显、师生满意。
| 查看记载问卷调查
| 3
| |
整改反馈
| 上门反馈、征询服务。
| 查看记载问卷调查
| 2
| |
服务 投诉
10分
| 投诉数量
| 每月投诉数量不超过5件次。
| 查看记载
| 2
| |
处理态度
| 态度端正、及时登记。
| 查看记载问卷调查
| 2
| |
处理措施
| 雷厉风行、措施得力。
| 查看记载问卷调查
| 2
| |
处理效果
| 效果明显、师生满意。
| 查看记载问卷调查
| 2
| |
处理反馈
| 上门反馈、征询服务。
| 查看记载问卷调查
| 2
| |
加
分
| | 积极配合学校重大活动，受到学校好评。
| 查看记载走访部门
| 10
| |
| 服务创新、不增加费用提高服务标准，增加服务内容。
| 现场察看
| 10
| |
| 节电节水节能成效显著，认真查处违章使用水电。
| 查看记载
| 10
| |
扣
分
| | 不积极配合学校重大活动，造成负面影响。
| 查看走访
| 10
| |
| 存在长流水、长明灯等浪费能源情况。
| 查看记载及现场
| 10
| |
| 管理层办公住宿、管理站违章用电用水、煮饭烧菜。
| 随机察看现场
| 10
| |
一票否决
| | 乙方严重违反合同主要条款。
| 查看记载及现场
| | |
| 因乙方原因，导致教学、食物中毒、火灾、失窃、水电、房屋、大面积绿化损坏等重大责任事故。
| 核查
| | |
| 屡次拒不接受或未能按时落实甲方和服务对象提出的合理整改要求、投诉意见。
| 核查
| | |
合计总分
| | | |
考核部门： 考核人（签名）： 考核日期 年 月 日
附件6：
淮阴工学院大学生创新创业基地物业管理服务质量调查表
调查项目
| 满意
| 基本满意
| 不满意
| 合理化建议
|
日常管理
| | | | |
维修情况
| | | | |
卫生状况
| | | | |
服务态度
| | | | |
注：请在每项后面的满意度里打勾
萧湖创新创业基地物业监督检查办法（暂行）.doc
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